こんにちは。京都府を拠点として新築やリフォーム・リノベーション工事、不動産売買を手掛けている株式会社美家です。
京都には至るところに古民家や古い町屋が眠っていますが、うまく活用できずもてあましているというケースも多いことかと思われます。
そんな時に注目したいのが、インバウンド需要によるゲストハウスや民泊への活用です。
とはいえ、開業のハードルが高いとも言われており、法的な申請のみならず、リノベーションに際してはデザイン的な戦略が必要となります。
今回はゲストハウスや民泊の開業にあたり、集客できる内装や運営の秘訣などを紹介します。
■実際に現在のゲストハウス・民泊の需要は？
京都は日本において有数の観光地で、国内外から多くの人々が訪れます。特に海外からのインバウンドが急上昇しており、京都市内では宿泊施設の不足が深刻な問題となっています。繁忙期はホテルや旅館の予約が困難で、宿泊料金の高騰も課題として挙げられています。
ひと口に観光客といっても国内旅行者と海外旅行者では宿泊のスタイルが異なります。
国内旅行者はリピーター率が高く、季節の行事に合わせた訪問が多いのが特徴です。そして、１〜２泊の短期滞在者と３泊以上の長期滞在者に二極化する傾向が見られます。
人気が高いのはSNS映えする隠れスポット。そして宿泊体験は町屋や高級旅館など、質の高さを求めるのが特徴です。
一方、海外旅行者は、円安の影響により家族で長期滞在する層が多いのが特徴です。リピーターも多く、お土産も高級品が好まれ、さらに観光アクティビティの支出が増加しています。
宿泊体験も高い質を求めるようになり、従来のホテルではなく、地元の生活を体験できるような民泊や町屋ステイを好む傾向があると指摘されています。
このようにコンセプトをうまくデザインに反映でき、適切な運営をすれば、民泊は十分に利益を生み出すことが期待できます。
■京都でのゲストハウス・民泊の開業は、実はハードルが高い？
老朽化した町屋や古民家をもてあまし、無駄に固定資産税ばかり取られて……とお悩みになっている方も多いことだと思います。
こうした物件を民泊やゲストハウスに活用すれば、物件を有効利用しながら利益を生み出すことが期待できます。
ただし開業にあたっては、法的な申請や行政の許可が必要となります。
消防法、保健所の検査、旅館業の取得、各種条例にはじまり建築基準法をクリアしないとゲストハウスは開業できません。
2018年６月に住宅宿泊事業法が施行され、旅館業法の営業者以外のものでも民泊の運営が可能になりました。
個人でも届出をすれば合法的に民泊事業を行えるようになりましたが、既存の旅館やホテルとは法律上扱いが異なり、営業日数が180日という制限があります。
自治体により日数の制限がありますが、京都市は住居専用地域における民泊営業は年間180日以内に制限されており、また1月15日～3月15日以外は営業できません。
旅館業の簡易宿所許可を取得すれば、商業地域や準工業地域では年間を通じて運営できますが、費用がかかることは知っておきましょう。
また年間180日以内という日数制限ゆえ、十分に収益が上がらないということも、民泊の課題として挙げられています。したがって、シェアオフィスやサテライトオフィスなどとして使うなど、宿泊以外の方法で収益を上げることも検討するとよいでしょう。
また京都ならではのハードルの高さもあります。京都は地元のコミュニティの絆が強く、民泊に対して警戒感をもつ傾向があります。ゴミ出しをはじめ清掃など、エリアのルールを守っているか、こまごまと注視されることでしょう。クレームが寄せられた場合の緊急対応を考慮して、管理会社の活用を検討するのも一つの手です。
〉〉こちらの記事もご覧ください
京都の町家を活かす！ゲストハウスへのリノベーションを成功するためのコツとは？
https://www.b-house.co.jp/blog/magazine/171397
■集客のできるゲストハウス・民泊のリノベーションはどんなところに着目している？
ゲストハウス・民泊の運営について概要を解説しましたが、大切なのは、集客のためのリノベーション戦略です。
リノベーションにあたっては、ターゲットを定めて内装デザインを検討しましょう。
・外国人向け
京都というエリアや京町家や古民家のポテンシャルを活かし、京都らしさや日本らしさを訴求する和を生かしたデザインにするとよいでしょう。一方で、エアコンやWi-Fiなど利便性を支える設備もしっかり導入し、快適性を確保しましょう。
・ファミリー層向け
１室のスペースを広くし、共有スペースも広めに確保するとよいでしょう。使い勝手のよいキッチンやリビングも重要です。
・ラグジュアリー志向の客層
高級感のある和モダン空間をめざしましょう。浴室も単なるユニットバスでは味気ないので、こだわってラグジュアリーな雰囲気にできると理想的です。アクセントクロスや造作キッチンで差別化を図るのも一つの方法です。
・SNS映えする内装デザインに
どんな世代も今はSNSを活用するので、見方を変えれば、宿泊客がゲストハウス・民泊の魅力を拡散してくれることも期待できます。SNSで映える写真が撮れるインテリアデザインや照明計画を意識しましょう。
・水回り設備の拡充
どのターゲットにも共通するのが、キッチンやバスルーム、トイレといった水回り設備です。宿泊客の満足度に直結するので、安かろう悪かろうではなく、適切な費用を投じて最新設備へ更新するとよいでしょう。
・セキュリティの高さ
ゲストハウスや民泊は不特定多数の宿泊者が出入りするため、安全性の確保が必要です。玄関や窓の鍵が劣化しているようなら新品に、また各部屋に鍵をつけれると安全性を訴求できるでしょう。また電気錠やスマートロックを活用し、鍵の受け渡しをスムーズにできると運営面でもメリットがあります。
▼美家のゲストハウスの施工事例
浴槽にも木をふんだんに使った水回りにも注目。
京都の風情を感じさせるゲストハウス
https://www.b-house.co.jp/blog/collection/157795
シックな壁紙や坪庭など
随所で日本の美を楽しめるゲストハウス
https://www.b-house.co.jp/blog/collection/158084
■競争が激化するゲストハウス・民泊の今後の運営戦略とは？
今後もインバウンドによる宿泊者は増加の一途を辿ることが予想されます。しかし物価や人件費の高騰も頭の痛いところです。そこでニーズが高まっているのが、AIなど最新技術を活用するゲストハウスや民泊の運営戦略です。
・AIを活用した人手不足の解消
AIの発達はめざましく、高騰する人件費をAI導入によりカバーすることが可能です。リアルタイムで宿泊料金を調整し、収益の最大化を図ることが期待できます。
・スマートチェックインシステムの採用
QRコードによる非接触型チェックインや顔認証を導入し、運営効率を向上させます。
・VRやARを活用したプロモーション
バーチャルツアーを行い、オンラインで魅力を訴求することで、予約率を向上させることが期待できます。
■ゲストハウスや民泊のリノベーションは美家にご相談ください！
株式会社美家は、京都内での古民家や町家を活用した、ゲストハウス・民泊のリフォーム・リノベーション経験が豊富です。
不動産と建築、両方を扱っているので、運営に関してもアドバイスが可能です。
デザイン性にも定評があり、デザインと施工を一環体制で行うため、高いクオリティで理想のリノベーションをかなえます。
民泊やゲストハウスのリノベーションでお悩みの方は、まずは美家にご相談ください。
▼Gallery
https://www.b-house.co.jp/gallery
▼関連するコラム記事
空き家をどう活用する？京都で「非居住住宅利活用促進税」が始まる前にしっかりと空き家対策を！
https://www.b-house.co.jp/blog/magazine/177366
DIYはおすすめしない！ポロポロ落ちる土壁のリフォーム方法は？近年見直されている土壁の魅力とリフォーム費用の相場も併せてご紹介
https://www.b-house.co.jp/blog/magazine/181446
