観光需要が高まっているなか、京都の町家を活かしてゲストハウスへのリノベーションをお考えの方もいるでしょう。今回はそんな方に向けて、京町家をゲストハウスへリノベーションする際のコツをご紹介します。
■そもそも町家って？京町家との違いは？
町家と京町家はそれぞれどのように定義されているのか、違いや共通点をご紹介します。
・町家の定義と京町家との違い
町家とは「町なかにある家、商家」などと定義され、一般的には店舗と住宅が一体化している建物を意味する場合が多いです。対して京町家とは、名前の通り、京都にある町家という意味です。
双方に大きな違いはありませんが、京町家に関しては「1950年以前に建設された木造建築物のうち、伝統的な構造及び都市生活の中から生み出された形態または意匠を有するもの」と定義されるため、京町家はより歴史を感じさせる佇まいであるのが特徴といえるででしょう。
・ゲストハウス・民泊にするのはどちらがいいかは、ターゲットに合わせる方がいい
京都では外国人観光客の増加に伴い宿泊ニーズが高まっているなか、ホテルや旅館のみでは対応しきれないケースもあり、ゲストハウスや民泊への注目が高まっています。
そもそもゲストハウスとは、シェアハウスに近い形態の宿泊施設のことを意味します。リビングやキッチン、水回りなどは共有スペースで、部屋も相部屋のケースが多く、旅行者同士の交流を深められる点が大きな特徴のひとつです。
対して民泊は、個人が所有する家全体または一部を短期間にわたって貸し出す宿泊サービスのことを意味します。その土地ならではの生活スタイルや文化を身近に感じられる点が大きな特徴といえるでしょう。
ゲストハウスと民泊のどちらにするか迷ったら、コンセプトやターゲット層に合わせて最適な方を選ぶようにしましょう。
・ゲストハウス・民泊の開業や運営上の違い
ゲストハウスは旅館業における簡易宿所に分類されるため、開業するためには「簡易宿所営業許可」の取得が必要です。営業日数の制限は設けられていないため、収益性は高いといえるでしょう。
一方で民泊は、「簡易宿所営業許可」または「民泊特区による認定」が必要なケースもありますが、住宅宿泊事業法の届出を行って運営するケースもあり、ゲストハウスよりは開業のハードルが低いのが特徴です。しかし、年間提供日数が原則180日以内というルールがあるため、売上を十分に確保できない可能性があります。
ゲストハウスと民泊には開業のハードルや運営上の違いもあるので、どちらが適しているか総合的に判断することが大切です。
■ゲストハウス・民泊へのリノベーション時に注意することは？
京町家をゲストハウスや民泊へリノベーションする際には、一般的な住宅のリノベーションとは注意すべき点が異なります。ここでは事前に知っておきたい注意点をご紹介します。
・全面改修が必要な町家が多く、予算をオーバーする可能性がある
京町家は築70年以上であることから、全面改修が必要な場合がほとんどです。構造材が歪んでいたり柱や梁が腐っていたりと傷みが激しいケースが多く、それぞれをきちんと補修する必要があります。また、ライフラインを一新したり、宿泊施設特有の設備も必要になる場合も多いです。
全面的な改修工事を行うと、当初の予定よりも予算オーバーとなってしまうことがあるので気をつけましょう。場合によっては新築住宅並みの費用がかかるケースもあるため、予算計画は慎重に行う必要があります。
・床面積が200㎡を越える建物は困難
床面積が200㎡を越えると、用途を「居宅」から「簡易宿所」などに変更しなければならず、建築確認が必要になります。しかし、京町家は建築基準法上、現行の法律に適合しない部分を有している既存不適格建築物であることから、実際には難しいでしょう。
ただし、京都市独自のルールである「建築基準法の適用除外制度」を活用すると、建築基準法のルールと異なる安全対策を選ぶことが可能になるケースもあります。
・用途地域の制限がある
ゲストハウスを開業できるのは、主に第1・2種住居地域や準住居地域、商業地域、準工業地域となっています。また、用途地域であってもおおむね100m以内の区域に学校や児童福祉施設などがある場合は、施設側の承認を得られなければ営業できないこともあります。
用途地域は、市町村役場の「都市計画課」で調べることが可能です。ゲストハウスや民泊を開業しようと思っても、場所によっては難しいケースがあることを理解しておきましょう。
・分譲住宅を新築する以上に工期もかかる可能性がある
全面的な改修をするとなるとさまざまな職人が作業を行うため、工期は小規模な町家でも3ヶ月程度、大きい町家になると半年から1年程度かかることもあります。構想補強だけでも1ヶ月以上かかる場合があるほか、左官が入ると数週間の乾燥期間が必要になるケースもあります。
分譲住宅を新築する以上に工期がかかることもあるため、スケジュールに余裕をもって計画することが大切です。
■リノベーションにかかる費用は？
ここでは京町家のリノベーションにかかる費用について解説します。
・分譲住宅を新築するくらいの費用がかかる可能性が
京町家のリノベーション費用は、1㎡あたり15〜18万円程度が目安です。ただし、建物の状態や希望するリノベーション内容によって価格が大きく左右するので、一概にはいえません。小規模のものでも1,000万円程度、少し大きくなると1,500万円から2,500万円程度かかることも珍しくありません。
場合によっては分譲住宅を新築するくらいの費用がかかることもあるため、余裕を持った予算計画が大切です。
外国人観光客が増加しゲストハウスや民泊の需要が高まっていることからも、京町家を有効活用することへの期待や注目は今後も高まっていくでしょう。京町家をゲストハウスへリノベーションしたいと考えている場合は、予算や工期に余裕をもって計画することが大切です。
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