参照：施工事例「京町屋作りリノベゲストハウス」より
こんにちは。京都府を拠点に新築・リフォーム・リノベーション工事と不動産売買を手がけている株式会社美家（びはうす）です。
古民家リノベーションブームの影響もあり、「京都の古民家を買って自分好みに改装したい」という夢をもっている方も多いでしょう。しかし、実際に動き出そうとすると、「どこから手をつければいい？」「不動産会社と工務店、別々に探すの？」「費用はいくらかかる？」と疑問を抱えてしまうケースが少なくありません。
この記事では、京都での古民家購入からリノベーション完成までの全手順を、美家の視点から丁寧に解説します。
■なぜ今、京都の古民家が注目されているのか
古民家リノベーションは、年々注目が高まっています。新築価格の高騰によって、「古民家＋リノベ」という選択肢がコスト面で現実的であるという考え方が浸透してきたという点も、注目が高まっている理由のひとつです。
また、京都特有の「京町家」「長屋」の趣ある空間は、移住検討者や二拠点生活者の間で根強い人気を誇ります。古民家は新築と比べて固定資産税が低く、ランニングコストを抑えやすい点もメリットといえます。
国のカーボンニュートラル方針と連動し、既存建物の活用（ストック活用）が社会的にも推奨されている点からも、古民家リノベーションは今後もより注目を集めていくでしょう。
京都市内で2024年に売買された古民家の平均価格は、一般中古物件の平均（約3,618万円）より抑えられるケースが多く、「物件価格を抑えてリノベ費用に充てる」という資金計画が成立しやすいのも魅力です。
■古民家購入からリノベーション完成までの全手順
古民家購入からリノベーション完成までの手順を7つのステップに分けて解説します。
STEP 1・ライフプランと予算の整理（〜1ヶ月）
まずは、「どんな暮らしを実現したいか」という理想を言語化することから始めましょう。「自宅として使う」「民泊・ゲストハウスとして活用する」「週末の別荘にする」など、目的や用途によってリノベーション内容が大きく変わります。
予算は「物件購入費＋リノベ工事費＋諸費用（税金・登記・ローン手数料など）」の合計で考えましょう。京都の古民家リノベの総予算は、物件と工事の規模によりますが、一般的には1,500万円〜4,000万円以上と幅があります。
・費用の目安（京都・古民家の場合）
物件購入費は、エリア・築年数・広さによりますが、200万〜1,500万円以上と幅があります。 リノベーション工事費は、規模によりますが500万〜1,500万円程度を目安とするとよいでしょう。
また、仲介手数料・登記・税金などの諸費用として、物件価格の6〜8%程度がかかるのが一般的です。さらに、耐震補強や断熱改修が必要な場合は追加費用が発生するケースもあります。
STEP 2・物件探し・内見（1〜3ヶ月）
古民家の物件探しは、一般的な不動産ポータルサイトに加え、地域に精通した地元の不動産会社を活用することが重要なポイントです。京都の古民家は「水面下で売り出されている物件」や「古家付き土地」として流通するケースも多く、インターネット上には情報が出ていない掘り出し物もあります。
・美家の強み①不動産×施工の一体提案
美家は、宅地建物取引業の免許と建設業許可の両方を持つ会社です。物件内見の段階から「このリノベにいくらかかるか」を同時に試算できるため、『気に入った物件が予算オーバーだった』という失敗を防げます。予算内で収めるためにも、物件探しの段階から弊社にご相談いただくことをおすすめします。
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STEP 3・建物調査・住宅診断（ホームインスペクション）
古民家は築50年以上の物件も多く、見えない部分に劣化が潜んでいる場合があります。購入前に建物診断（ホームインスペクション）を行うことで、追加費用の発生リスクをあらかじめ把握できます。
・特に京都の古民家では以下の点を重点チェックします。
まず、昭和56年以前の旧耐震基準建物は耐震補強が必要なことが多いため、「耐震性能」をしっかりと確認します。続いて、「屋根・雨漏りの状態」「基礎や柱の腐食・シロアリ被害」「配管・電気系統の老朽化の状況」をチェックし、さらに京都の街や特有の構造として「土壁・竹木舞の状態」も確認します。
STEP 4・資金計画・ローンの申込
古民家の購入には通常の住宅ローンが使えますが、リノベーション費用もまとめて借りる「購入＋リノベ一体型ローン」を活用すると、窓口が一本化できます。また、耐震補強や省エネ改修などに使える補助金制度も積極的に活用するとよいでしょう。
・活用できる主な補助金・減税制度
古民家リノベで活用できる制度には、例えば「長期優良住宅化リフォーム推進事業（国交省）」「子育てエコホーム支援事業」「京都市の耐震改修補助制度 ・住宅ローン減税（リノベ後に認定を取得した場合）」などがあります。ただし、申請要件や期限は制度によって異なるため、詳細はお問い合わせください。
STEP 5・リノベーションの設計・プランニング（1〜2ヶ月）
物件が決まったら、いよいよリノベーションの設計に入ります。「古民家の趣をどこまで残すか」「間取りをどう変えるか」「水回りはどこに移動するか」などについて決めていきます。
美家では、丁寧なヒアリングを行ったうえで、「デザイン性・機能性・京都の街並みへの調和」の三点を常に意識した提案を心がけています。
・美家の強み②：京都の古民家・土壁施工の専門技術
京都の古民家に多い竹木舞の土壁は、一般的なリフォーム会社では「扱えない」と断られる場合もある特殊な構造です。美家は伝統的な構法の建物を数多く手がけてきた実績があるため、古い建物の良さを活かしながら現代の快適な住まいに生まれ変わらせることが可能です。
STEP 6・工事着工・施工管理（2〜6ヶ月）
設計が確定したら、いよいよ工事のスタートです。工事は「解体」→「基礎・構造補強」→「断熱工事」→「内装￥→「設備」→「仕上げ」という流れで進みます。
美家では、施工管理スタッフが工程・品質・安全・原価の管理を一手に担い、お客様への進捗報告も定期的に行います。工事期間中に「やっぱりここを変えたい」という変更要望が出た場合でも、不動産・設計・施工を一社で担う美家では柔軟に対応することが可能です。
STEP 7・竣工検査・お引き渡し
工事完了後、施主様立ち会いのもとで最終確認を行い、問題がなければお引き渡しとなります。新しい暮らしのスタートにあたって、設備の使い方や定期メンテナンスのポイントもお伝えします。
●美家が「一社完結」にこだわる理由
古民家リノベーションを考える際に、不動産会社と工務店を別々に探して進めると、次のような問題が起きる恐れがあります。
●不動産会社が「リノベ費用込みで買えるか」を判断できず、購入後に予算不足になる
●工務店が現地の建物状態を把握する前に設計が進み、着工後に追加費用が発生する
●窓口が2社に分かれることで、連絡の行き違いや責任の所在が曖昧になる
美家では、「物件探し」「購入サポート」「建物診断」「設計」「施工」「アフターフォロー」のすべてを一社が責任をもって担います。情報が社内で共有されるため、伝達ミスが起きにくく、スピーディーな対応が可能で、これが美家の最大の強みです。
美家の強み③：リノベ不動産パートナー企業として
美家は、「リノベ不動産｜京都山科東野店」として中古物件の仲介からリノベーションまでをワンストップで提供するリノベ不動産ブランドのパートナー企業でもあります。リノベを前提とした物件探しのノウハウと、実際の施工実績に基づいた技術を組み合わせた提案が可能です。
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■京都の古民家リノベーションに関してよくあるご質問
京都の古民家リノベーションに関するよくある質問の回答は、以下の通りです。
Q. 古民家のリノベーションはどのくらいの期間かかりますか？
物件探しから竣工まで、一般的に6ヶ月〜1年程度かかります。物件の状態や工事の規模によって変わりますので、まずはご相談ください。
Q. 旧耐震基準の建物でも購入・リノベできますか？
はい、できます。昭和56年以前の旧耐震基準の建物でも、耐震補強を行うことで安全な住まいにリノベーションすることが可能です。その際、補強費用の補助制度を活用できる場合があります。
Q. 土地から探すこともできますか？
もちろんです。美家では新築工事も手がけているため、古民家リノベに限らず、土地探しからのご相談にも対応しています。
Q. まずは相談だけでも大丈夫ですか？
大歓迎です。「まだ具体的に動く段階ではない」という方のご相談も随時お受けしています。どんな小さな疑問でもお気軽にどうぞ。
●夢の京都暮らしを、一緒に実現しましょう
京都で古民家を買ってリノベーションするプロセスは、決して複雑ではありません。成功の秘訣は、信頼できるパートナーを見つけることです。
美家は不動産と施工の両方のプロとして、たくさんのお客様の「想いをカタチ」にするお手伝いをしてきました。古民家リノベについてご興味がありましたら、まずはお気軽にご連絡ください。
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株式会社美家は、京都内での古民家や町家など古い住宅のリフォーム・リノベーション経験が豊富です。狭小住宅・古い住宅・店舗のゲストハウス・民泊などの宿泊施設やカフェなどの店舗への改装工事についても、ぜひお任せください。
